Kadar had. Dalam pelaburan hartanah, anda akan segera mengetahui bahawa kadar had adalah salah satu metrik yang paling biasa digunakan untuk mempertimbangkan pelaburan. Ini ialah cara mudah untuk menilai keputusan kewangan sesuatu pelaburan, tetapi seperti yang anda akan lihat dalam artikel ini, ia mempunyai had.
Pengenalan
Kaedah permodalan langsung ialah pengiraan nisbah permodalan. Ia seperti definisi. Pertaruhan maksimum dikira dan ditentukan seperti berikut. Sebagai contoh, jika bangunan menjana $10,000 dalam pendapatan operasi bersih dan menjual pada harga $100,000, kadarnya boleh dikira sebagai 0.1. Kadar marginal dinyatakan sebagai peratusan, jadi kami membaca ini sebagai 10 peratus. Kesederhanaan pengiraan ini membolehkan anda menyusun semula dengan cepat untuk menyelesaikan angka yang tidak diketahui. Dalam contoh di atas, kita tahu NOI dan nilainya, tetapi jika kita hanya mempunyai NOI dan kadar had, kita boleh menentukan nilai dengan mudah. Kebergunaan ini adalah jelas, kerana anda tidak akan sentiasa mempunyai ketiga-tiga maklumat. Menguntungkanpendekatan kaedah penggunaan huruf besar langsung boleh dilihat di bawah dalam foto. Ini ialah contoh hartanah.
Skop penggunaan kaedah permodalan langsung pendapatan
Oleh kerana kadar had boleh dikira dengan begitu cepat dan mudah, ia telah menjadi nombor yang digunakan oleh pelabur dan profesional hartanah lain untuk membandingkan satu pelaburan dengan yang lain. Dua pelaburan mungkin sedang dipertimbangkan di mana kedua-duanya mempunyai senarai harga dan bunyi yang sangat berbeza, tetapi jika kadar had yang sama dikenakan pada setiap satu, anda boleh membandingkannya dengan mudah.
Penilai profesional dan pelabur hartanah menggunakan pendekatan yang berbeza untuk penilaian. Kaedah permodalan langsung hanyalah salah satu daripadanya, dan ia bergantung pada formula yang sama yang kami perkenalkan sebelum ini. Dalam istilah kewangan, kaedah menilai bangunan sebagai "kekal". Malah, matematik di sebalik pengiraan ini mengandaikan bahawa pelaburan akan terus menjana pulangan selama-lamanya.
Kadar had berfungsi sebagai "diskaun" yang pelabur gunakan untuk aliran pendapatan ini untuk pelbagai risiko yang dibawanya. Tidak ada perkara seperti pelaburan tanpa risiko, jadi pelabur mendiskaun mana-mana aliran pendapatan untuk diambil kira potensi masalah dan kerugian yang mungkin ditanggungnya. Kadar had hanya memberitahu kita nisbah pendapatan kepada harga yang pelabur sanggup terima untuk aliran pendapatan masa hadapan.
NOI yang manakah andagunakan
Ini ialah soalan yang harus selalu ditanya oleh pelabur apabila melihat pada kadar permodalan. Tiada NOI yang diterima umum. Ini menimbulkan masalah kepada pelabur apabila mereka cuba menentukan kadar topi pasaran untuk pelaburan tertentu. Mereka mungkin pernah mendengar bahawa hartanah bersebelahan dengan yang berkenaan dijual "dalam lingkungan tujuh peratus" sedangkan ia hanya boleh menggunakan nombor "pembrokeran" yang menaikkan NOI. Jika NOI lebih tinggi atau lebih rendah, ini akan memberi kesan langsung pada kadar had sebenar di mana aset itu didagangkan. Oleh itu, adalah penting untuk bekerjasama dengan pasukan anda untuk mengambil kira prestasi pasaran yang setanding dan mempertimbangkan dengan teliti had kadar yang anda anggap sah.
Bilakah kaedah ini harus digunakan
Kadar cap dan pendekatan permodalan langsung untuk penilaian ialah alat yang berguna untuk ada dalam kotak alat anda sebagai pelabur. Ini membolehkan analisis pantas transaksi, dan jika dilakukan secara sistematik dengan lensa kritikal, boleh menjadi teknik yang berkuasa. Walau bagaimanapun, sebagai tambahan kepada ini, terdapat banyak kaedah tambahan atau kaedah penilaian alternatif. Mengetahui bila anda perlu melakukan lebih daripada pengiraan ini ialah set kemahiran penting apabila membangunkan keupayaan analisis perdagangan.
Terbitan formula kaedah
Dalam analisis pelaburan hartanah, kadar permodalan adalah sama dengan nisbah pendapatan operasi bersih kepada nilai hartanah. Kadar permodalan hartanah setanding digunakan untukmendiskaun pendapatan operasi bersih hartanah untuk mendapatkan nilai intrinsiknya.
Seperti mana-mana pelaburan lain, hartanah dinilai pada nilai semasa aliran tunai masa hadapan. Terdapat dua kaedah untuk menilai hartanah: kaedah permodalan langsung dan kaedah aliran tunai terdiskaun. Dalam pilihan permodalan langsung, aliran pendapatan daripada harta tanah, diukur dengan pendapatan operasi bersih, dianggap kekal dan nilai harta itu bersamaan dengan NOI dibahagikan dengan kadar diskaun.
Formula
Nilai hartanah menggunakan kaedah permodalan langsung ditentukan oleh formula untuk nilai semasa pembayaran kekal:
r ialah kadar permodalan dan NOI ialah pendapatan operasi bersih. Ia sememangnya termasuk kadar pertumbuhan NOI dalam pengiraan. Kadar marginal r adalah sama dengan kadar diskaun i tolak kadar pertumbuhan g. Ini ialah pembolehubah untuk formula kaedah penggunaan huruf besar langsung.
Mengatur semula persamaan di atas, kita mendapat ungkapan matematik untuk r. Kadar permodalan r ditentukan berdasarkan nisbah pendapatan operasi bersih (NOI) kepada nilai hartanah setanding. NOI Pendapatan Sama - hartanah ditolak semua perbelanjaan operasi, pembaikan dan penyelenggaraan, insurans, cukai harta, utiliti, dll. NOI ialah ukuran aliran tunai bersih yang tidak sekata, iaitu ia tidak memotong sebarang perbelanjaan faedah atau sebarang kos modal lain, serta nilai hartanah dan kadar maksimum.
Kadar Marginal
Kadar marginal yang digunakan untuk menilai hartanah mestilah daripada urus niaga hartanah yang hampir sama dengan hartanah yang dinilai dari segi lokasi hartanah, saiz, sifat hartanah (kediaman dan komersial), tempoh pajakan (jangka pendek atau panjang), umur, iaitu kos pembaikan dan pembaikan ditentukan, dsb.
Contoh menggunakan kaedah permodalan pendapatan langsung
Memandangkan data berikut, nilai hartanah A menggunakan kadar marginal yang diperoleh menggunakan maklumat yang tersedia untuk penjualan hartanah B dan C yang mana paling sesuai. Contoh kaedah permodalan langsung dalam penilaian perniagaan:
| Hartanah | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| Nilai | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Tempoh pajakan | 10 tahun | 8 tahun | 3 tahun |
| Bilangan penyewa | 2 | 3 | 10 |
Harta B lebih mirip harta A daripada harta C, oleh itu kita memerlukan nilai harta A menggunakan peratusan permodalan yang diperoleh daripada nilai dan NOI maklumat harta B.
Kadar had yang digunakan di atas boleh dilaraskan ke atas atau ke bawah untuk menggambarkan perbezaan antara setandingharta (iaitu harta B) dan harta yang sedang dinilai (iaitu harta A).
Permodalan langsung lwn. analisis aliran tunai terdiskaun
Banyak broker hartanah komersial, pemberi pinjaman dan pemilik menggunakan penilaian hartanah dengan mengambil kira pendekatan pendapatan. Penilaian yang diperoleh daripada permodalan langsung ialah analisis aliran tunai terdiskaun (DCF). Untuk penilaian permodalan langsung, pendapatan operasi bersih (NOI) yang stabil dibahagikan dengan kadar permodalan pasaran. Anggaran kos, analisis DCF memerlukan anggaran setiap tahun bersama-sama dengan NOI, bersama-sama dengan jangkaan kos pembalikan pada akhir tempoh analisis. Biasanya, penganalisis menggunakan permodalan pendapatan untuk menganggarkan pulangan. Manfaat tunai yang dijangka ini kemudiannya didiskaun pada kadar yang sesuai untuk tiba di pasaran penilaian. Kaedah permodalan langsung dalam menilai risiko pelaburan dipertimbangkan mengikut peraturan yang lebih kurang sama.
Anggaran pendapatan operasi bersih
Walaupun pengiraan ini mudah dan mudah, pengiraan ini bergantung pada andaian penilai atau penilai. Apabila menggunakan huruf besar langsung, sifat NOI yang distabilkan perlu dinilai. Penilaian ini berdasarkan data pasaran untuk hartanah setanding di kawasan pasaran; mewakili pendapat penilai tentang prestasi hartanah tersebut. Oleh kerana pendapat penilai adalah berdasarkan pemerhatian data pasaran, sukar untuk mencari kesalahan dengan anggaran NOInya. Apabila pasaran "mencukupi", konsep "NOI stabil" amat berguna. Namun, istimewadua bidang yang membimbangkan.
Pertama, bagaimana jika hartanah tersebut mempunyai kekosongan yang ketara pada masa penilaian? Jelas sekali, tiada siapa yang membangunkan hartanah dengan jangkaan kekosongan yang ketara dan kekal. Oleh itu, penilai boleh menggunakan bahagian pasaran kekosongan, bukannya sifat kekosongan sebenar. Ini menyebabkan NOI meningkat untuk pengubah suai item dan boleh meningkatkan nilai pengubah suai.
Kedua, jika NOI masa depan sesuatu hartanah dijangka meningkat disebabkan peningkatan permintaan untuk ruang, yang membawa kepada kadar sewa yang lebih tinggi, permodalan langsung satu tahun bagi NOI mungkin merendah nilai harta tersebut. Oleh kerana analisis DCF membenarkan pelarasan tahunan dalam kadar sewa, kadar kekosongan, kerugian kutipan dan kos operasi, analisis DCF boleh digunakan untuk menjangkakan peningkatan NOI pembeli dari semasa ke semasa.
Apabila harta itu dijangka disewa sepenuhnya dalam tempoh tiga hingga lima tahun akan datang, contohnya, kos sara hidup boleh dikurangkan ke tahap yang diingini. Spesifikasi perubahan yang dijangka ini menghasilkan anggaran NOI yang realistik sepanjang tempoh - hasil yang jauh lebih baik daripada memanfaatkan NOI setahun. Tetapi sebaliknya, dengan hanya mengandaikan bahawa kadar kekosongan akan dikurangkan dalam tempoh tiga tahun, ini mungkin membawa kepada NOI yang melambung.
Analisis DCF sesuai untuk situasi seperti ini. Walau bagaimanapun, analisis DCF tidak begitu berguna apabila mengetahui bahawa hartanah telah disewakan sepenuhnya. Nilai semasa bagi satu siri aliran tunai tahunan yang sama adalah sama dengan yang setaranilai huruf besar. Ia bukan satu kesilapan untuk menggunakan sifat analisis DCF apabila tiada perubahan ketara dalam NOI dijangka. Walau bagaimanapun, pengguna laporan penilaian harus sedar bahawa keputusan kaedah ini tidak lebih baik daripada yang dihasilkan oleh penggunaan huruf besar langsung yang betul. Kaedah permodalan langsung dalam menilai risiko pelaburan dipertimbangkan mengikut peraturan yang lebih kurang sama.
Pilihan permodalan dan kadar diskaun
Secara teorinya, kebimbangan mengenai permodalan satu tahun NOI dikecualikan. Kemahiran penilai dalam menentukan permodalan pasaran, kadar jualan setanding - ini memainkan peranan yang besar. Jika kadar kapitalisasi pasaran diperoleh daripada jualan hartanah dengan kadar kekosongan yang setanding dengan item dengan jangkaan pembeli yang sepadan tentang nasib harta yang dipajak sepenuhnya, nilai boleh dianggarkan daripada NOI yang tidak diselaraskan dan kadar kapitalisasi pasaran.
Juga pembeli yang menjangkakan kenaikan NOI pada masa hadapan dalam hartanah harga upah mencerminkan jangkaan ini. Dalam kedua-dua kes, jangkaan dicerminkan dalam permodalan harga yang diperhatikan. Masalah penilai timbul apabila perlu untuk memadankan objek yang tidak ditemui. Dalam kes ini, penilai mesti membangunkan kadar permodalan dan menganggarkan NOI daripada rakan setara terbaik yang tersedia dan menghasilkan anggaran nilai pasaran yang mencerminkan jangkaan pengguna.
Kadar diskaun yang sesuai digunakan untuk menganalisis DCF, menukar anggaran NOI kepadanilai. Apabila analisis DCF digunakan untuk menilai pasaran hartanah, kadar diskaun mesti diekstrak daripada pasaran menggunakan data hartanah setanding. Jadi, keperluan untuk data sebanding yang berkaitan adalah sama untuk analisis DCF dan untuk permodalan langsung. Apabila analisis DCF digunakan untuk analisis pelaburan, kadar pulangan yang diperlukan harus digunakan untuk mendiskaun aliran tunai yang dijangkakan.
Pilihan sukar yang diperlukan
Analisis permodalan langsung dan DCF - setiap satu sesuai dalam keadaan tertentu. Khususnya, permodalan langsung sesuai untuk menjangkakan sifat analisis NOI yang stabil; DCF sangat sesuai dengan sifat yang dijangkakan dari perubahan NOI. Memilih kadar permodalan dan kadar diskaun yang sesuai kadangkala sukar untuk kedua-dua kaedah. Kelebihan utama analisis DCF ialah dalam mengumpul data yang diperlukan untuk menganggarkan NOI bagi tempoh analisis, seseorang mesti mempelajari tentang perspektif harta tanah.
Analisis DCF memerlukan pertimbangan yang teliti. Kadar permodalan jangkaan bekalan dan permintaan untuk jenis ruang dan kos operasi tertentu. Dilakukan dengan betul, analisis sedemikian boleh memberikan maklumat yang tidak jelas melalui penggunaan huruf besar langsung. Walau bagaimanapun, selalunya, penggunaan utama analisis DCF mengesahkan nilai pasaran bagi penilaian permodalan langsung. Walaupun anggaran yang digunakan dalam analisis DCF mungkin lebih tepat untuk sesetengah hartanah NOI, pengesahan bebas anggaran permodalan langsung nilai pasaran memerlukan diskaun yang sesuai.kadar.
Kesimpulan
Di dunia moden terdapat sejumlah besar instrumen ekonomi dan agak sukar untuk memahaminya. Dalam artikel ini, kaedah permodalan langsung dianalisis secara terperinci. Ini adalah teknik yang sangat berguna yang sering digunakan dalam ekonomi. Kini pembaca sudah biasa dengannya dan boleh menggunakannya. Kaedah permodalan langsung pendapatan dalam penilaian sebarang bentuk perniagaan atau objek pendapatan membantu membina perniagaan yang berjaya dengan risiko yang minimum.
